Festhypothek oder SARON? Der große Vergleich für Eigenheimbesitzer
2026 steht vor der Tür – viele Schweizerinnen und Schweizer fragen sich: Festhypothek oder SARON-Hypothek? In Zeiten schwankender Zinsen wird die Wahl der richtigen Finanzierung fürs Eigenheim immer wichtiger. Unser Vergleich zeigt, worauf Hausbesitzer in der Schweiz achten sollten!
Die Wahl der passenden Finanzierung beeinflusst die Planbarkeit Ihres Budgets, Ihr Zinsrisiko und die Flexibilität in den kommenden Jahren. Gerade in einem Umfeld wechselnder Leitzinsen fragen sich viele Eigentümerinnen und Eigentümer, ob die Zinssicherheit einer Festhypothek oder die Beweglichkeit einer SARON-Hypothek sinnvoller ist. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Punkte ein – kompakt, neutral und auf die Schweiz ausgerichtet.
Was unterscheidet Festhypothek und SARON-Hypothek?
Eine Festhypothek bindet den Zinssatz für eine feste Laufzeit (z. B. 2, 5 oder 10 Jahre). Ihre monatliche Belastung bleibt konstant, was Budgetplanung vereinfacht. Dafür fallen bei vorzeitiger Kündigung in der Regel hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an. Die SARON-Hypothek basiert hingegen auf dem Schweizer Geldmarktsatz SARON zuzüglich einer bankindividuellen Marge. Die Zinsbelastung wird periodisch (oft vierteljährlich) angepasst – sie kann steigen oder fallen. Viele Institute bieten Varianten mit Zinscap an, die das Risiko nach oben begrenzen, meist gegen Aufpreis.
Die aktuelle Zinssituation in der Schweiz
Seit der Zinswende der letzten Jahre haben sich die Leitsätze mehrfach verändert. Festhypotheken bilden am Kapitalmarkt die Erwartungen an die künftige Zinsentwicklung ab, was zu Phasen mit höheren oder tieferen Prämien gegenüber Geldmarktmodellen führen kann. Der SARON reagiert schneller auf geldpolitische Anpassungen, während langfristige Festhypotheken eine Art Versicherungsprämie für Planungssicherheit enthalten. Für die Entscheidung zählt weniger die Momentaufnahme als die Frage, wie stark Ihr Budget kurzfristige Ausschläge verkraftet und wie lange Sie die Immobilie voraussichtlich halten.
Vor- und Nachteile beider Hypothekarmodelle im Überblick
Festhypotheken punkten mit Stabilität: konstante Zinskosten, einfache Kalkulation und Schutz vor plötzlichen Zinsanstiegen während der Laufzeit. Nachteile sind eingeschränkte Flexibilität, mögliche Opportunitätskosten bei sinkenden Zinsen und potenziell hohe Kosten bei vorzeitiger Auflösung. Die SARON-Hypothek bietet Transparenz, tendenziell tiefere Zinsen in Phasen lockerer Geldpolitik und meist einfache Tranchenerneuerungen. Dem stehen Zinsvolatilität und das Risiko zwischenzeitlich höherer Belastungen gegenüber. Ein Zinscap kann das Risiko begrenzen, erhöht aber die Gesamtkosten.
Welches Hypothekarmodell passt zu welchem Profil?
Wer größtmögliche Budgetsicherheit wünscht, wenig finanziellen Spielraum für Schwankungen hat oder lange in der Immobilie bleiben möchte, tendiert häufig zur Festhypothek. Wer Schwankungen aushält, kurzfristige Flexibilität schätzt oder mit fallenden Zinsen rechnet, kann mit einer SARON-Hypothek gut fahren. Viele Haushalte wählen einen Mix: Ein Teil fest, ein Teil SARON. So sichern Sie einen Grundstock an Stabilität und behalten dennoch Chancen bei sinkenden Zinsen. Wichtige Einflussfaktoren sind Belehnung, Tragbarkeit, Einkommen, Planungshorizont und Risikoneigung.
Tipps für die Hypothekenwahl bei Schweizer Banken
- Tranchierung: Teilen Sie die Gesamtsumme auf mehrere Laufzeiten und Modelle auf, um Klumpenrisiken zu vermeiden.
- Marge verhandeln: Bei SARON zählt die Bankmarge stark. Achten Sie auf Konditionen, Nebengebühren und Service.
- Forward-Optionen prüfen: Festhypotheken lassen sich oft Monate im Voraus sichern; das kostet meist einen Aufpreis.
- Vertragsdetails lesen: Regeln zu Amortisation, Sondertilgung, Zinscap, Kündigungsfristen und Vorfälligkeitsentschädigung sind entscheidend.
- Nachhaltigkeit und Objektqualität: Einige Institute berücksichtigen Energieeffizienz in der Preisgestaltung; Unterlagen zur Liegenschaft verbessern Verhandlungsspielräume.
Ein praxisnaher Preisüberblick hilft bei der Einordnung: In den letzten Quartalen lagen Festhypotheken – abhängig von Laufzeit, Belehnung und Bonität – häufig in einem Korridor von grob rund 1.8–3.2% p.a. SARON-Hypotheken setzen sich aus dem Basissatz plus Bankmarge zusammen; Margen sah man vielfach im Bereich von etwa 0.6–1.2% p.a. Diese Werte sind Richtgrößen und ändern sich fortlaufend. Region, Objekt, Kundensegment und Paketlösungen beeinflussen die Offerte.
| Product/Service | Provider | Cost Estimation |
|---|---|---|
| Festhypothek 5 Jahre | UBS | ca. 2.0–2.7% p.a., je nach Belehnung und Bonität |
| Festhypothek 10 Jahre | Zürcher Kantonalbank | ca. 2.2–3.1% p.a., laufzeitabhängig |
| SARON-Hypothek (vierteljährliche Abrechnung) | Raiffeisen | SARON + Marge, Marge häufig etwa 0.6–1.1% p.a. |
| SARON-Hypothek mit Zinscap | Migros Bank | SARON + Marge; Cap gegen Aufpreis, Gesamtzins je nach Cap-Niveau variabel |
| Festhypothek 2–5 Jahre | Basler Kantonalbank | ca. 1.9–2.8% p.a., abhängig von Laufzeit |
Preise, Zinssätze oder Kostenschätzungen in diesem Artikel basieren auf den neuesten verfügbaren Informationen, können sich jedoch im Laufe der Zeit ändern. Vor finanziellen Entscheidungen wird eine eigenständige Recherche empfohlen.
Abseits des reinen Zinses sollten Sie Gesamtkosten im Blick behalten: Gebühren für Vertragsänderungen, allfällige Kontoführung, Schätzungen, Cap-Prämien und Kosten bei vorzeitiger Vertragsauflösung. Gerade bei SARON-Angeboten lohnt der Blick auf die Abrechnungsmodalitäten (z. B. vierteljährlich) und die Definition des Referenzsatzes inklusive allfälliger Anpassungsregeln. Bei Festhypotheken sind die Bedingungen für Verlängerungen und Sondertilgungen wichtig.
Zum Schluss zählt die Passung zwischen Finanzprodukt und Lebenssituation. Wer Stabilität über alles stellt, findet sie eher bei der Festhypothek; wer Spielräume und Marktbewegungen nutzen möchte, eher beim SARON. Ein wohlüberlegter Mix, solide Tragbarkeit und sorgfältiger Vergleich mehrerer Offerten schaffen robuste Entscheidungsgrundlagen – unabhängig davon, wie sich die Zinsen kurzfristig entwickeln.
